V Evropě se lze dnes potkávat se zvláštním jevem, kdy se zdá, že úvěr je prakticky zdarma. Zvláště český člověk na věci zdarma slyší jako Pavlovův pes na zvonek. Běžný člověk hudrá: Cože? Ona ta zlá banka chce úrok za to, že půjčí několik milionů? Za 2,5 % ročně? To je nehorázné (myslí si klient), vždyť přece v dánské koruně by to bylo za 0 % !

Zkusme se podívat na náš hypoteční trh v ČR. Znázorněme si, jak se asi tak pohybuje průměrná úroková sazba na 5 let fix (nejrozšířenější typ sazby) za posledních 15 let. A zkusme si na pár příkladech ukázat, jak spolu některé hodnoty korelují a případně i v jakém historickém kontextu se nám sazby mění.

Příklad – úroky hypoték a růst průměrné mzdy

Vezměme si příklad pětileté hypotéky s pětiletou fixací 2,5 % p.a. třeba na milion, splátka je v tomto případě 17 747 Kč/měs. a úroky jsou z této částky průměrně 1 081 Kč/měs. (zpočátku cca 2tis. a pak to klesá, 1 080 Kč je průměr za 5 let), zbytek splátky je úmor, protože jsme si nastavili krátkou splatnost, aby se stihl projevit efekt, na který chceme poukázat. Dokonce pokud bychom započetli i odečet úroků z daňového základu, tak by se průměrný čistý úrok dostal na 919 Kč/měs.

Druhým předpokladem je, že počítáme pouze ty případy, kde by příjem byl minimálně ve výši splátky a také s tou stejnou výší budeme počítat pro nárůst průměrné mzdy vždy oproti předchozímu roku. Tedy např. pokud by nárůst mzdy byl 2,5 % ročně po celé čtyři následující roky, pak se v daném příkladu zvedne mzda (pouze ve výši splátky, tj. 17 747 Kč) o 1 842 Kč/měs. Abychom to mohli vztáhnout na dané období (nárůst to nebyl od počátku), tak nám vyjde nárůst příjmu průměrně za pět let o 910 Kč/měs. Pokud by ovšem růst mzdy byl 3,5 % ročně po čtyři následující roky, pak se mzda na konci zvedne o 2 618 Kč a v průměru o 1 287 Kč/měs., tedy více než se zaplatilo na úrocích.
Zkusme se ještě podívat na růst průměrné mzdy a hypotečních úroků v čase. Pro zajímavost, a nikoli pro přesnost, jsou na oranžové křivce tyto procentuální změny odečteny, při růstu příjmů se částka na splátku lépe alokuje a lze i přesně spočítat, v jakých případech a o kolik, což zde nebudeme dopočítávat, jde spíš jen o ilustraci.

Pro inženýry a ekonomy: Ještě jednou, v tomto grafu se oranžová křivka neohlíží na reálné kvadráty v čase jednotlivých hodnot, ale poukazuje na určité korelace ve vývoji těchto hodnot, přičemž posledních 15 let už nějaký přehled poskytne.

Graf 1 – zdroj: Hypoindex a Český statistický úřad

Úroky a inflace

Jaký jev nám peníze „ubírá“ až „ujídá“? Jde o inflaci (tedy pokud není záporná, pak se hovoří o deflaci). Inflace nám požírá i budoucí úroky úvěru i splácení budoucí jistiny, de facto celou splátku. Tedy při splátce z výše uvedeného příkladu ve výši 17 747 Kč/měs. by nám např. 3 % inflace odebrala 1 289 Kč/měs. v průměru toho pětiletého horizontu. Pochopitelně i budoucí výdělky a nárůsty mzdy by inflace ponížila.

Zkusme si promítnout graf hrubého úroku hypotéky (5 let fix) a připojme inflační křivku. Oranžová křivka je pak rozdílem průměrné úrokové sazby a inflace v daný okamžik. Graf slouží spíš jen pro pobavení a demonstruje situace, několik v určitý moment pro běžného klienta zdražily věci okolo (spotřební koš) a kolik p.a. ho stála hypotéka.

Graf 2 – zdroj: Hypoindex a Český statistický úřad

Zajímavé je, že lze vystopovat tři až čtyři protnutí inflace s nabídkovou křivkou sazeb. Všimněme si, že současný stav je také velmi blízko takového nedávného protnutí.

A ještě si prohlédněme třetí graf, který ukazuje, co dělají 5ti leté korunové swapy (IRS) – zdroj: Patria

Závěrem

Žádné z výše uvedených hodnot v grafech není podkladem pro vyvozování toho, že reálná hypotéka je u nás v ČR za minusový úrok, ale upřímně v kontextu několika dalších parametrů se k tomu blíží. Nicméně neplatí to pochopitelně plošně u všech hypotečních úvěrů se všemi splatnostmi a parametry.

Ceny nemovitostí rostou vzhůru, ale také obrovsky vzrost standard bydlení. A žádná opatření ČNB nám nezvýší nabídku nemovitostí, dokud se nebude více stavět. Může to max. zpomalit růst cen, nicméně přes dobíhající růst cen nájemného stejně to k nárůstu ceny nemovitostí povede.

Resumé by mohlo být, že by možná nebylo na škodu sazby zvýšit, ačkoli poslední hlasování pana Mory (který velmi zřídka historicky pro zvyšování hlasoval) by mohlo naznačit, že hranice mezi ano či ne je velmi velmi tenká a rostoucí inflace si téměř o zvednutí říká. Anebo by resumé mohlo být, že by banky měly myslet na své marže, aby neměly hypoteční produkt za ztrátový, ale životaschopný a vývojeschopný (nejen v IT). Úvěrové žně sice skončily, ale pokud se podaří zrušit kletbu „117“, což má plně v rukou ČNB a lze věřit, že se to snad na správnou cestu posune, tak by byl hřích tento životaschopný trh úvěrového poradenství narušovat, natož rušit.

Posledním grafem je ukázka průměrné sazby a v té době dvoutýdenní Repo sazby ČNB.

Zdroj: Hypoindex a ČNB

Až budete u hypoték přemýšlet o sazbě a její výši, vzpomeňte si, že nikdy zadarmo nic není, tedy kromě hypoték v posledních letech (s trochou nadsázky).

Linda Fejtková